El Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas es una venerable institución jurídica salvadoreña, que celebró su primer centenario de existencia, pues comenzó a prestar servicios al público el 26 de mayo de 1881. Su fundamento constitucional descansa en la garantía que da el Estado a los ciudadanos, en la protección de la propiedad privada y la posesión, siendo el Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas la respuesta programática de dicha garantía.

La finalidad primordial del Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas, es la de brindar seguridad jurídica a los derechos de propiedad y demás derechos reales sobre bienes inmuebles a través de las inscripciones del Registro, en virtud al principio de la publicidad registral, se presume que los instrumentos registrados reflejan los derechos tal y como aparecen consignados en las inscripciones; es a través de ese Principio Registral, que se regula el tráfico que se desarrolla sobre la propiedad inmobiliaria.

El 15 de marzo de 1881, por Decreto de la Cámara de Senadores de la República de El Salvador, publicada por entregas parciales, en el Diario Oficial a partir del día 1 de mayo del mismo año, durante la administración presidencial del Dr. Rafael Zaldívar; entra en vigencia la Ley Hipotecaria, siendo el primer antecedente cierto de nuestro Registro, creándose simultáneamente las Seccionales de San Salvador, Santa Ana y San Miguel. Uno de los objetos de la Ley Hipotecaria es de suma importancia para la sociedad, como cuerpo político y para los individuos en particular; porque como por su medio, la administración pública tiene un dato seguro a qué atenerse para valuar una gran parte de la riqueza de la nación, y los particulares tienen un Registro qué consultar para sus transacciones, evitándose así exponerse a muchos fraudes y estafas cuando no tienen un conocimiento pleno de la propiedad de aquéllos con quiénes contratan. Muchísimos son los casos que ha este respecto hemos visto en la práctica, y por esto damos tanta importancia a la ley, que entre otras ventajas, tendrá además la de poner un dique insuperable a la malicia y al engaño.

Cabe destacar que con ocasión de la erección de la institución registral, apareció publicado en el Diario Oficial de esa época, una opinión justificativa de su creación, que entre sus pasajes más relevantes, manifestaba:

“Al fín va a llenarse un vacío de nuestra legislación, gracias a un gobierno que atiende en la órbita de sus atribuciones a todas las necesidades del país.

Ya se está publicando la Ley Hipotecaria, de cuyas faltas se resentían el comercio, la industria y todos los ramos que forman la riqueza nacional, muy particularmente el crédito público, que es uno de los elementos más poderosos con que cuentan las naciones, para hacer fructificar todos los gérmenes de progreso que las levantan a un engrandecimiento positivo”.

En el año de 1897, por Decreto de la Asamblea Legislativa, con un Reglamento lo cual solo corresponde al Poder Ejecutivo, entra en vigencia la Segunda Ley Hipotecaria la cual mejoró un poco la estructura del Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas; dicho decreto contaba con 80 artículos.

Un cambio fundamental se dio en el año de 1955 con el Decreto 1883, por medio del cual el Registro adoptó el sistema de fotocopia en papel fotográfico teniendo una implantación en forma parcial, con este acto se cambió de Sistema Registral, ya que inicialmente era el de inscripción. En forma de extracto y con la fotocopia se inscribe el documento completo pasando al sistema de transcripción.

Por Decreto Legislativo número 292 de fecha 13 de febrero de 1986, publicado en el Diario Oficial número 40 Bis Tomo 290, de fecha 28 de febrero de 1986 y No. 24 de fecha 29 de abril del citado año, se decretaron la Ley y Reglamento de Reestructuración del Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas, por medio del cual se implantó el Sistema de Folio Real.

Conforme al Acuerdo Ejecutivo en el Ramo de Justicia del día 8 de Septiembre de 1997, Publicado en el Diario Oficial número 210 Tomo 337, de fecha 11 de noviembre del mismo año, el CNR ha implantado gradualmente el Sistema de Folio Real Automatizado, y por Acuerdo Ejecutivo número 568, del 30 de junio del 2003, publicado en el Diario Oficial número 155 Tomo 360, del 25 de agosto del año 2003, se autoriza al CNR para que utilice dicho sistema en las oficinas del Registro de los Departamentos de Chalatenango, Cuscatlán, San Vicente, La Paz, Cabañas, Usulután, La Unión, y Morazán.

Creación de las Oficinas del Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas

Orígenes
Las oficinas del Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas de San Salvador, San Miguel y Santa Ana, fueron creadas simultáneamente por la ley hipotecaria del 15 de marzo de 1881, publicada en el Diario Oficial el 1 mayo de del mismo año; y tenían competencia: la de San Salvador, en los departamentos de la zona central; la de San Miguel, en los departamentos de la zona oriental; y la de Santa Ana, en los departamentos de la zona occidental.

Situación actual
En vista de que la Ley Registral prescribe que habrá en cada cabecera departamental, una oficina del Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas, en el devenir  institucional se han experimentado, entre otras, las siguientes modificaciones:  

1. Registros de San Salvador, San Miguel y Santa Ana
las oficinas del registro se denominan:
A) la de San Salvador, Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas de la Primera Sección del Centro, y tiene competencia en los departamentos de San Salvador y Cuscatlán.
B) La de San Miguel, Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas de la Primera Sección de Oriente, y tiene competencia en los departamentos de San Miguel y Morazán, publicado Diario Oficial del 13 abril de 1912, tomo 72, núm. 85, en un Decreto Legislativo sin número, en su artículo 2.
C) La de Santa Ana, Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas de la Primera Sección de Occidente y tiene competencia en el departamento del mismo nombre; publicado en Diario Oficial del 13 de abril de 1912, tomo 72, núm. 85, en un Decreto Legislativo sin número, art. 2.   

2. Registro de San Vicente
La oficina del Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas de la Segunda Sección del Centro, con sede en la ciudad de San Vicente, fue creada por decreto legislativo sin número, en el art. 1; publicado en Diario Oficial con fecha 5 mayo de 1909, tomo 66, núm. 103.

3. Registros de Ahuachapán
Las oficinas del Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas de la Segunda Sección de Occidente, con sede en Ahuachapán, para atender el departamento del mismo nombre; publicado en Diario Oficial con fecha 13 de abril de 1913, tomo 72, núm. 85, en Decreto Legislativo sin número, art. 1.

4. Registros de Sonsonate
Las oficinas del Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas de la Tercera Sección de Occidente, con sede en Sonsonate, para atender el departamento de su mismo nombre, fue creado bajo Decreto Legislativo sin número, publicado en Diario Oficial de 20 de marzo de 1915, tomo 78, Núm. 67.

5. Registros de Usulután
La oficina del Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas de la Segunda Sección de Oriente, Usulután, fue creada por Decreto Legislativo sin número, en el art. 1, publicado en Diario Oficial del 27 de febrero de 1911, tomo 70, núm. 48; que cambió su sede a Santiago de María en 1951; y posteriormente a la ciudad de Usulután, desde 2004.

6. Registro de La Paz
La oficina del Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas de la Tercera Sección del Centro, con sede en Zacatecoluca, fue creada por Decreto Legislativo No. 281, publicado en Diario Oficial del 5 de enero de 1946, tomo 140, núm. 3, para atender el departamento de la paz.

7. Registro de La Libertad
La oficina del Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas de la Cuarta Sección del Centro, con sede en Santa Tecla, fue creada por Decreto Legislativo No. 159, art. 1, publicado en el Diario Oficial del 11 de diciembre de 1974, tomo 245, núm. 232, para atender el departamento de La Libertad.

8. Registro de Chalatenango
La oficina del Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas de la Quinta Sección del Centro, con sede en la ciudad de Chalatenango, fue creada por Decreto Legislativo No. 75, art. 1; publicado en Diario Oficial del 5 de diciembre de 1978, tomo 261, núm. 226, para atender el departamento del mismo nombre.

9. Registro de La Unión
La oficina del Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas de la Tercera Sección de Oriente fue  creada en 2004, por Acuerdo de Consejo Directivo del CNR No. 6-CNR/2004, de fecha 26 de febrero de 2004. Su creación ya no necesitó un Decreto Legislativo, puesto que su creación fue posterior a la constitución del Centro Nacional de Registros  (CNR) como entidad con autonomía en lo administrativo y financiero, como una unidad descentralizada adscrita al Ministerio de Justicia en el año de 1994, por Decreto Ejecutivo No. 62, de fecha 5 de diciembre, publicado en el Diario Oficial No. 227, Tomo No. 325 del 7 de diciembre de dicho año, cuyo objeto principal es de organizar y administrar el Sistema Registral y Catastral del país.

Mediante Decreto Legislativo No. 462 de 1995, se complementó del Decreto Ejecutivo Nº62, que creó el CNR, transformándose por Ministerio de ley todas las atribuciones y facultades conferidas a la Dirección General de Registros, Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas, Registro Social de Inmuebles, Instituto Geográfico Nacional y el Registro de Comercio. Esto permitió consolidar las funciones registrales en una sola institución.